Altbauten modernisieren lohnt sich
In letzter Zeit stehen bei manchen Gebäuden ausden 50er und 60er Jahren Besitzwechsel an. Oft stehen diese Objekte in günstiger Lage zur Stadtmitte, haben einen guten Pflanzenbestand im Garten und andere interessante Eigenschaften, nicht zuletzt auch einen „Charakter“ im Gegensatz zur heute angebotenen Katalog – Massenware. Zeit, die Augen aufzumachen, ob nicht eine Immobilie dabei ist, das für den eigenen Geldbeutel passt. Für viele Interessenten an Grundstücken mit Altbaubestand zählt nur der Grundstückswert abzüglich der Abriss- und Entsorgungskosten. Wer handwerklich geschickt ist, kann bestehende Bausubstanz oft günstiger auf seine Ansprüche anpassen als dieselbe Nutzfläche neu bauen zu lassen. Also für solche Käufer wie auch für die Verkäufer eine attraktive Konstellation. Vor dem Kauf geprüft werden sollten unter anderem:
– Art und Alter der Heizung, Notwendigkeit eines Austausches, Kamine
– Abflussleitungen
– Wasserleitungssystem
– Elektroinstallation
– Dacheindeckung und -lattung, Stärke der Dachsparren, Eignung für einzubauende Dämmung
– Mauerwerk, Decken
– Fenster, Türen, weitere Einbauten auf Wiederverwendbarkeit
– Fussböden (Schallschutz)
– Gesamtplanung und Anpassbarkeit auf die eigenen Bedürfnisse
– technische Machbarkeit und baurechtliche Zulässigkeit von Um- und Anbauten, wenn gewünscht
– Ausrichtung nach den Himmelsrichtungen, Verschattung durch Bewuchs, Nachbarbebauung
– Lage im Ort, soziales Umfeld, mögliche Lärm- / Geruchsimmissionen
Wer sich hier allein nicht durch findet, sollte sich bei einschlägig erfahrenen Architekten Rat holen. Das kostet am Anfang nicht viel im Vergleich zu möglichen Fehleinschätzungen. Für die Finanzierung solcher Vorhaben gibt es verschiedene Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (http://www.kfw.de), z. B. für Wohnraummodernisierung, CO2 – Ausstossminderung etc.
Wenn Fensteraustausch und grössere Fassadenänderungen beabsichtigt sind, ist anschliessend die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems interessant. Man sollte allerdings abwägen, dass für ein Wohnhaus mit ca. 170 m² Wohnfläche nicht unter 23.000 EUR‚¬ für den Vollwärmeschutz zu veranschlagen sind. Dies jedoch bringt die Heizkosten noch nicht auf Null, warmes Wasser braucht man schliesslich auch und sehr viel Energie geht über unkontrollierte Lüftung nach draussen. Wer in so einem Fall also Heizkosten von ca. 2.300 EUR/ Jahr hatte und diese durch den Vollwärmeschutz auf die Hälfte reduziert, kann sich leicht ausrechnen, dass selbst bei doppeltem Energiepreis die Amortisation in weiter Ferne liegt. Nur bei umfassenden Fassadenänderungen, die ohnehin grössere Verkleidungs- oder Verputzarbeiten zur Folge haben, ist die Überlegung in die Gesamtkalkulation aufzunehmen. Die Einhaltung der Energieeinsparungsverordnung (ENEV) kann man möglicherweise durch andere Massnahmen (neue Fenster, Dachwärmedämmung, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, Erneuerung der Heizanlage) ebenfalls erreichen.
Auch zu den konventionellen Finanzierungen mit Annuitätendarlehen oder Bausparverträgen gibt es interessante Alternativen, die allerdings tieferes Wissen um solche Inhalte erfordern.
Ein solches Objekt haben wir 2005 in Aichach in eigener Sache fertiggestellt. Das Haus Pestalozziweg 12 in Aichach, Baujahr 1959, war bis zum Verkauf bewohnt und eignete sich von der Grösse her, Wohnen und Arbeiten zu kombinieren.
Die Lage nahe der Stadtmitte, vorhandene Garagen und ein grosser Garten bestärkten ausserdem die Kaufentscheidung. Dank kompetenter und belastbarer (!) Familienmitglieder (Vater, Schwiegervater) waren umfangreiche Eigenleistungen möglich:
Entrümpelung, Abbruch von Wänden, teilweise Deckenöffnungen, Holzbauarbeiten, Fensterausbau, Installation von Wasser- und Abwasserleitungen, weit gehend Elektroinstallation, Mauer-, Verputzarbeiten, Estricharbeiten, Laminatböden, Malerarbeiten, Terrassenbau, Zaunbau, Teichbau, leichtere Gartenarbeiten.
Ganz ohne Fachfirmen wäre der Umbau nicht in 5 Monaten möglich gewesen, so wurden Arbeiten zur Dacheindeckung, Vollwärmeschutz, Heizkörperinstallation, Teppich- und Parkettböden, Spachtelarbeiten beim Trockenbau, Elektroverteilung, Betonschneidearbeiten, Fertigung der Stahltreppen, Stahlträger, Stahlvordach, Duschtrennwände, Vordachverglasung, Innentürverglasungen, Einbau Zisterne, Verputz- und Sichtbetonarbeiten, Alufenster, Möbelbau Bad, Wohnzimmer, Innentüren, Fliesen, nicht zuletzt Schuttentsorgung, Baumpflanzungen.
Die Massnahmen im Überblick:
Teilabbau und -Abfangung des Dachstuhles, um so eine symmetrische Giebelproportion und dadurch klarere Formensprache zu erreichen.
Die Dacheindeckung wurde in diesem Bereich durch Wärmedämmung und Folienflachdach ersetzt.
Die eingezogene Terrasse wurde dem Wohnraum zugeschlagen, die Fassadenbekleidung besteht hier aus 8 cm gedämmten Stahlblechpaneelen aus dem Industriebau. Der Hauptbaukörper wurde mit 10 cm Wärmedämmverbundsystem überarbeitet.
Fensteröffnungen wurden den Bedürfnissen der Raumnutzung angepasst. An den besonnten Fassaden ermöglichen grosszügige Verglasungen solare Wärmegewinne. Verschattung und Sichtschutz werden durch Lamellenraffstores gesteuert.
Das Regenwasser von einer Dachseite wird in einer Zisterne aufgefangen und für die Gartenbewässerung verwendet.
